Досрочному погашению мешают ипотечные проценты
05.06.2008 12:14 Срок ипотечного кредита больше 10 лет обычно выбирается заемщиком из-за
требований банка. Правила кредитора не позволяют выдать деньги на меньший срок
из-за несоответствия дохода заемщика. В свою очередь, потенциальный заемщик
почти всегда намеревается сбросить долговой груз при первой же возможности –
получая дополнительные доходы или наследство. Но аннуитетные схемы (которые
предлагают большинство банков) предполагают, что первыми платежами должник будет
гасить в основном проценты. Так, при эффективной ставке 10% сроком на 10 лет первым платежом покроются
37% "тела" кредита. При ставке 16% на 25 лет на "тело" при первом платеже пойдет
только 2%. В итоге через несколько лет большая часть процентов окажется
выплачена, и досрочное погашение становится маловыгодным. Такого недостатка
лишены дифференцированные платежи: они предполагают равномерное распределение
выплаты процентов.Причина распространения аннуитета не только в жадности
финансистов. Такой подход позволяет максимально увеличить сумму займа при долгих
сроках кредитования. "При погашении кредита дифференцированными платежами
наибольшие выплаты приходятся на начальный период обслуживания кредита, –
говорит начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала
НОМОС-БАНКа Галина Архипова. – Клиент вынужден следить за размером ежемесячного
платежа, сверяясь с графиком, а в аннуитетной схеме размеры погашения кредита
неизменны". Она приводит пример: кредит на 3 млн рублей на 25 лет под 12%
годовых, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме составит 31,1 тыс. рублей. При
дифференцированной первый платеж будет 40,1 тыс. рублей, с ежемесячным
уменьшением примерно на 90 рублей. Из крупных игроков с дифференцированными платежами работает только Сбербанк
РФ. "Также по таким схемам мы работаем с ОРГРЭС-БАНКом и Ханты-Мансийским
банком", – рассказали в пресс-службе петербургского филиала компании "Фосборн
хоум". Кроме этих банков, по дифференцированным схемам в Петербурге работают
"Петрокоммерц банк", БинБанк, Газпромбанк и Swedbank."Симпатична
промежуточная схема с упрощенным порядком пересчета платежа, – отмечает
генеральный директор брокера "НиК" Дмитрий Захаров. – Тогда при внесении большей
суммы переплата направляется на погашение "тела" кредита. При стандартном
аннуитете надо писать заявление в банк и ждать ответа, часто берется комиссия за
досрочное погашение, кроме того, есть ограничения по размеру сумм
погашения".
