10 провалов при Валентине Матвиенко
26.08.2009 08:59 Именно они, по мнению
застройщиков, привели к росту цен на жилье. Прокомментировал данные ошибки "Деловому Петербургу" вице-губернатор
Александр Вахмистров, который почти 10 лет отвечал за строительство в
городе. 1. Переход от инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) к торгам
городскими участками под застройку: низкая скорость подготовки
документов резко сократила число участков, предоставляемых под застройку.
Это привело к сокращению предложения на рынке земли, ее дефициту и,
соответственно, повышению цены. Вахмистров: "Во-первых, был федеральный закон, который
обязал нас Валентина
Матвиенко и Александр Вахмистровпроводить торги на участки,
предоставляемые под жилищное строительство. Во-вторых, мы всегда следили за
количеством земли, введенной в оборот, и не допускали, чтобы продавлись лишь
один-два участка и образовывался дефицит. За эти годы многие фирмы даже сделали
себе большой задел". 2. Неэффективная работа с естественными монополистами ("Водоканал",
"Ленэнерго", ТЭК): городские чиновники так и не смогли взять на себя
вопрос с подключениями, а переложили его на застройщиков. Стоимость подключений
и согласований возросла. И все это строители заложили в затраты на
строительство. Вахмистров: "Введение платы за присоединение к сетям тоже
требовало федеральное законодательство. Эта плата устанавливается региональной
комиссией в зависимости от дефицита мощностей. Причем в Петербурге эта плата не
намного выше, чем в других субъектах РФ. Подключение электричества на 1 м2
обходится в $ 100-$ 300". 3. Отсутствие реально работающей городской программы ипотечного
кредитования: основная масса заемщиков обращалась за кредитами в
обычные коммерческие банки. Процентные ставки, даже до кризиса высокие по
сравнению с европейскими, не позволяли взять кредит на покупку жилья большинству
из среднего класса. Вахмистров: "По количеству ипотечных кредитов Петербург
всегда был впереди. У нас реализуется пять таких программ. До 1 млрд рублей мы
выделяли по этим программам на поддержку покупательского спроса". 10
провалов при Валентине Матвиенко 4. Способствование появлению небольшого круга основных застройщиков,
в частности создание статуса стратегического инвестора. Появились возможности
для ценового сговора. Вахмистров: "Единственный стратегический инвестор из тех,
кто строит у нас жилье, - это Олег Дерипаска. Он все участки приобрел на торгах.
Всего в Петербурге насчитывается около 100 компаний, возводящих дома. Поэтому
просто глупо подозревать нас в том, что мы развили ценовой сговор. Цена
определяется соотношением "спрос-предложение". 5. Акцент на комплексную застройку территорий: В Смольном
рассчитывали, что квартальная застройка позволит продавать по более низким
ценам. В итоге в кризис инвестиции оказались заморожены на ранней стадии. Вахмистров: "Это бредни. Комплексное освоение - это только
одно из движений нашей деятельности. Небольших участков было очень много,
например, 56, 57, 59-й кварталы продавались лотами". 6. Отсутствие контроля за распределением средств дольщиков:
Отдельные компании построили финансовые пирамиды, используя деньги
дольщиков для закладки новых проектов. Это выяснилось при вступлении в силу
Закона № 214. Вахмистров: "Строители тоже за этой проблемой должны
следить. Любой строитель вкладывает деньги дольщиков в новые проекты, но не
забывайте, что, когда он их вкладывает, они уже являются выручкой его
компании". 10
провалов при Валентине Матвиенко 7. Игнорирование проблем производства стройматериалов:
отсутствие инвестиций в обновление производств привело к тому, что на
рынке почти не было современных технологий. При этом отдельные компании заняли
монопольное положение, контролируя всю цепочку стройматериалов, необходимых для
домостроения. Вахмистров: "Это чушь. У нас самая развитая промышленность.
Когда я пришел на работу вице-губернатором, 8% всей продукции было
отечественным, а все остальное - импортным. Сейчас у нас импортных товаров всего
5-6%". 8. Бездействие в отношении собственников неосваиваемых участков в
центре города: на растущем рынке многие владельцы земли предпочитали не
использовать ее под застройку, а держать для последующей перепродажи. Вахмистров: "Если это частная собственность, то власти никак
не могут повлиять на решение собственника о продаже участка. Мы можем только
проконтролировать, чтобы там было установлено ограждение, не жили бомжи,
проверить технику пожарной безопасности". 9. Отсутствие единой градостроительной политики с властями
Ленобласти: городские застройщики практически не имели связи с
чиновниками Ленобласти, поэтому у них не было возможности застраивать
пригородные территории. Это жилье в доступных для горожан районах могло бы
сократить спрос. Вахмистров: "В Ленобласти строится очень много жилья.
Область развивается за счет города. Что касается градостроительной политики, то
по генплану все пограничные вопросы согласованы с правительством
Ленобласти". 10. Нерешенность проблемы расселения коммуналок: без
городских программ по расселению самим девелоперам очень сложно договориться с
жильцами. Использование домов с коммуналками в центре увеличило бы
предложение. Вахмистров: "Тезис правильный. Сейчас бизнес снял все сливки
и оставил нам самые сложные коммуналки. Сама программа расселения коммунальных
квартир идет очень успешно".
